[摘要] 事件：1月20日，住建部部长陈政高在全国棚户区改造经验交流会上指出，随着保障房建设的持续推进和棚改的不断深入，棚改房源不再局限于政府主导建设，组织棚户区居民回迁，而是可以让应接受保障的家庭到市场上购买，政府通过资金补贴实现保障。特别是在一些房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已无必要。
事件：1月20日，住建部部长陈政高在棚户区改造经验交流会上指出，随着保障房建设的持续推进和棚改的不断深入，棚改房源不再局限于政府主导建设，组织棚户区居民回迁，而是可以让应接受保障的家庭到市场上购买，政府通过资金补贴实现保障。特别是在一些房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已无必要。
棚改货币化安置推进加速楼市高库存系主因
棚改货币化安置和商品房回购并非首次提出。事实上，早在2011年，时任国务院副总理的**在保障会议上就特别提出，为使不同收入人群和谐共居，政府可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应。
2014年，随着房地产市场进入新一轮调整周期，政府开始频繁提及商品房回购以及货币化安置的棚改模式：2014年6月，国家开发银行提出，回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%，而此前这一比例仅为20%；7月，住建部称正密切关注并调研地方政府以回购商品房用于安置房的棚改新模式；9月，住建部部长陈政高指出，在棚户区改造中既要注重实物安置也要注重货币安置；11月，住房和城乡建设部拟出台收购商品房用于保障性住房的指导意见，对地方政府回购或回租普通商品房分类做出具体要求。棚改新模式加速推进，与楼市高库存不无关系。国家统计局公布的数据显示，截至2014年年末，商品房待售面积攀升至6.2亿平米的历史高点，同比大幅增长26.1%，2015年楼市去库存依然任重道远。而住建部消息称，2015年棚户区改造规模将不低于2014年的470万户，力争完成500万套以上的硬任务。若均以政府统建的模式安置，按60平米一套估算，2015年的棚改将产生近3亿平米的供应。这将进一步推高库存，加剧楼市风险。
由此看来，政府推进棚改新模式的举措难免有托底楼市之嫌。不过，无论“救市”与否，目前看来，商品房回购、货币化安置的新模式确为一举多得：对棚户区居民而言，拆迁过渡期大幅缩短，且可自由选择喜欢的户型、地段等；对开发商而言，商品房回购和货币化安置将加大对商品房的需求，有利于加速去库存；对政府而言，拆迁过渡费用大幅减少，且有助于盘活存量，稳定楼市，缓解地方财政压力。
分城分类指导 推行重点在于三四线城市
2014年，房地产市场城市间的分化进一步加剧。在资源禀赋优异、人口吸附力强的一线城市，土地供应依旧紧张，地价持续攀升，而数据显示，一线城市新建商品住宅价格指数也于2014年12月止跌回升，环比上涨0.1%。尽管一线城市库存的量仍在攀升，但库存去化时间仍处合理区间，一线城市中长期供不应求的现象仍会持续。因此，一线城市推广棚改货币化安置的可能性不大。另外，一线城市自建保障房的成本与商品房价格相差甚远，回购商品房和货币化安置的模式实际操作难度也相对较大。
相反，在人口持续净流出的三四线城市，失去产业和人口等基本面支撑的房地产市场遇冷，市场新增供应量远远超出当地的潜在需求规模，造成库存量不断攀升。丹东、锦州、鄂尔多斯等城市的库存去化时间长达5年以上，在这样的城市，再建保障房只会进一步加剧楼市供过于求的矛盾。在今年1月20日的棚改经验交流会上，住建部部长也特别提出，在一些房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已无必要。由此看来，政府不会一刀切地推行棚改货币化安置，而是分城分类指导、区别对待，而库存高企的三四线城市将是这一新模式的主要落脚点。
国开行助力棚改新模式 短期利好三四线城市
2014年6月，作为棚改资金重要来源的国家开发银行将商品房回购占棚改安置总投资的比例由20%上调至40%；8月，支持棚改的专门机构-国开行住宅金融事业部组建完毕，棚改支持力度逐步加大。据统计，2014年全年，国开行共完成棚改贷款发放4086亿元，是2013年的4倍。在国开行的助力下，库存高企的三四线城市可利用此契机，通过政府回购商品房转为回迁安置房、货币化安置等来消化库存。
目前湖南、安徽、四川、江西、新疆等多地已陆续试水棚改货币化安置新模式，若政府能解决如何选择回购商品房类型、如何确定回购价格等实际操作难题，这一模式将在短期上使三四线城市的库存压力得以缓解，有助于稳定楼市。
世联行集团市场研究部：林瑜 刘文春 袁鸿昌
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
