[摘要] 新华房产8月31日重庆讯（记者 杨爱迪）楼市起起伏伏，房价涨涨跌跌，房企“转来转去”，市场跌跌荡荡，库存“高忱无忧”......在全国仅剩的北上广深等9个城市固守限购城墙，其它城市悉数放松。品牌房企寻求转型，恒大进军农业、万达投资电商......同时，各大房企奔赴海外置业，谋求出路。但房地产市场的库
新华房产8月31日重庆讯（记者 杨爱迪）楼市起起伏伏，房价涨涨跌跌，房企“转来转去”，市场跌跌荡荡，库存“高忱无忧”......在仅剩的北上广深等9个城市固守限购城墙，其它城市悉数放松。品牌房企寻求转型，恒大进军农业、万达投资电商......同时，各大房企奔赴海外置业，谋求出路。但房地产市场的库存似乎依旧高企，重庆新房库存量大借促销走量。
然在重庆主城区市场新房库存高压之下，重庆新盘大家推盘力度，蓄量蓄客似在为博金九银十“一笑”。重庆主城市场的“清淡”，也为区县市场带来了不小的影响，为了躲避住宅市场的厮杀，多房企在区县打起了“养生牌”，不知能否缓和区县的挤压库存量？
重庆区县销售量不足50%
房企需调整部署市场战略
受市场大势影响，上半年重庆房地产市场不太理想，“总体上，重庆区县房地产均有不同程度的下滑。”重庆利安地产凰城半岛项目负责人赵自悟在接受新华房产采访时表示。
在房地产市场形势良好的情况下，“一经济圈”区域性中心的城市年均销售量一般在120-150万平左右，例如永川、长寿、涪陵、合川、江津、璧山等。而卫星城市一般在60-80万平，例如大足、綦江（不包括万盛）、潼南、铜梁等。“但是，从1-7月份的数据来看，大部分区县城市销售完成量不足50%。”赵自悟认为。
在供需较为均衡或城市发展势头强劲的区县市场相对较为健康，例如永川，良好的区位优势、庞大的人口基数与消费力、理性的土地放量节奏导致市场仍处于良性发展状。而南川、开县、忠县等城市受益于较为平衡的供需比，销售还算正常。
反之，“在城市人口基数少，放量远大于需求、前三年过渡市场等因素影响透支的区县城市，2014年举步维艰。”潼南县、大足区销售价格建面已跌至3400元/平、长寿区、綦江区建面销售价已跌破4000元/平，即便如此，销售量仍不容乐观。
赵自悟表示，“今年区县市场存量确实在增长，关键原因一是放量大，二是客户购买意愿下降，企事业单位、个体工商户大部分完成了首改置业，而房产增值预期降低及二手房周转较难都降低了客户购买意愿。”
在有效客户资源少，消费者细分不够明显，而产品结构大同小异的背景下，要实现销售突破，他认为有几个关键因素：
一是价格与市场竞争环境、项目定位、项目素质相匹配。“区县市场对价格的敏感度远高于对企业品牌的辨识度，如果某些品牌大企超低价跑量的话，其他企业就只有全力应对价格战。”
二是深耕市场，有效营销。找准目标客户，以乡镇、社区、团体分层推进，深入突破比造势。永川利安凰城华府和璧山同景国际城上半年因渠道深耕效果尚佳；
三是尊重、珍惜每一个老客户，以真诚、超值的售后服务赢得老客户的认可。区县市场大部分的认知途径是朋友推荐，老带新比例指标可以衡量一个企业整体的营销能力。以利安地产永川凰城华府为例，7月交房率达96%，户均报事率0.46（行业水平1左右），日均成交超10套；
四是锤炼一支敢打硬仗的销售队伍。这一点的学习目标就是融创营销团队，其目标意识、执着度、对客户梳理及模拟推演的细腻度......是融创不断创造销售奇迹的关键，值得区县房地产营销团队学习与借鉴。
重庆区县市场竞争激烈
房企应保持谨慎和理性
谈及企业转型，赵自悟表示，根据土地成交结果公示，有相当一部分区县城市已出让的土地及可供开发的体量或已超过1000万方。对比当前区县市场的去化速度，未来几年，区县的房地产竞争将是惨烈的。而重庆一线房企的入驻，整体提升开发水平，在随着消费者需求提升，更加剧了竞争的程度。一部分资金实力较弱，团队组织不成熟，产品缺乏亮点的开发商将退出地产舞台。
在激烈的竞争中，作为区县房地产企业，应更加谨慎与理性。赵自悟认为，首先，企业必须有清晰、明确的企业战略，靠机会主义取胜的机会可能性越来越少，要找到立足市场的核心竞争力；其实，加强项目的前期定位、产品研发能力及市场预判能力，差异化、提高性价比、做好服务等素质是必备的；第三，从消费者利益出发，实实在在做好产品品质，注重全家庭（包括老人与孩子），全周期的客户需求；最后，加强团队及文化建设，优化资源配置，提高运营管理效率，提高成本管控能力，提高服务意识与能力。
重庆秋交会举办在即
“快步跑量”是基调
据了解，2014重庆秋季房地产交易展示会将于10月16-19日在南坪会展中心举办。基于年前的销售目标，和目前的存量状况，秋交会举办在即，“区县房地产多数会采取以价换量的方式，快步跑量是一个基调，实际上战役已经打响。”赵自悟认为。
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